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佳兆業1638.HK調研筆記:舊改之王借力大灣區迎騰飛時刻

來源:搜狐    發布時間:2019-02-19 11:49   

近日,筆者有幸參加了一個投資者調研團活動,實地考察了大灣區龍頭房企佳兆業集團(01638.HK)位于深圳的項目。之所以參與此次調研,原因有三:一是作為地處深圳的投資人,佳兆業一直是我心頭所念及的優質公司,去年公司復牌后在資本市場一騎絕塵的表現目前仍記憶猶新;二是公司以舊改著稱,筆者希望能夠實地探盤,與公司的舊改項目來一次"親密接觸";三是考慮到房地產板塊在悲觀情緒作用下已經過度反應,這給了投資者一個極佳的機會進行優質企業"尋寶",透過市場的一線情況,驗證自己的投資判斷。

實地看盤:項目位置優越 銷售表現領先

接下來我將所看的兩個項目的最新情況簡介如下:

佳兆業未來城,銷售冠軍的典范。2018年上半年,未來城在成交套數和成交金額上取得了深圳市龍崗區銷量雙料冠軍(見圖一)。9月22日,該項目一期進行了加推,2棟共計313套住宅入市。根據深圳房地產信息網的數據,未來城摘取了深圳市10月份樓盤成交龍虎榜的成交量榜首,展現了強勁的去化能力。

該項目位于龍崗中心區的大運新城,占地面積約4.9萬平,總建筑面積約28萬平,項目分兩期開發。2017年12月,該項目一期首批房源入市,隨即取得了不錯的銷售成績。從調研的情況來看,截至今年11月上旬,該項目一期住宅基本基本上已經售罄。

圖一:2018年上半年深圳市龍崗區樓盤成交榜

來源:深圳房地產信息網

佳兆業鹽田城市廣場,地理位置優越的山海綜合體。該項目位于鹽田區居住人口最密集的產業重鎮,為鹽田最大規模城市更新項目,屬政府招標,異地回遷類型。項目占地面積26.56萬平,總建筑面積107.09萬平,是一座涵蓋住宅、商業、公寓、辦公等多種業態的山海綜合體,項目與地鐵8號線鹽田路站(在建)銜接,交通位置優越。項目已經在10月20日開盤,首期推出300多套住宅產品,備案整體均價5.4萬每平,房源均為精裝入市,目前正持續熱銷中。

圖二:深圳佳兆業鹽田城市廣場

來源:公司官網

總的來看,這次參觀給筆者留下了深刻印象:佳兆業未來城和佳兆業鹽田城市廣場都是由佳兆業操盤的大型舊改項目,并且打造的都是涵蓋住宅、公寓、商業的城市綜合體,而這其中鹽田項目是山海資源豐富的大型綜合體。兩個項目的地理位置都很優越,且有較大的發展前景,市場認可度也非常高。未來城項目即使即將售罄,但仍然有不少慕名而來探訪的客戶。另外,對于佳兆業鹽田城市廣場項目,即使是工作日期間,現場看房的人也是絡繹不絕,展現了強大的吸引力。

除了上述兩個在售項目,據筆者所了解,市場備受矚目的另一大型舊改城市綜合體項目-深圳平湖佳兆業廣場也將于近期面世。該項目占地面積約17萬平,建筑面積約65萬平,為深圳市第四大交通樞紐平湖站物業,未來可實現與規劃中的3條地鐵線路、2條城際鐵路及4大高速的無縫接駁。項目地處平湖區核心區位,除了自身所配備的8萬平商業外,還毗鄰約10萬平的華南區最大的奧特萊斯,居住氛圍相當成熟;加上深圳"前海后陸"新政策的扶持,平湖將成為承接前海自貿區金融與現代服務業發展的戰略大后方,未來的區域價值自然不言而喻。據了解,項目首期將推出逾700套住宅及公寓產品,這勢必又將成為區域性的標桿物業,深圳市場所追捧的下一個投資熱點。

圖三:深圳平湖佳兆業廣場

來源:公司官網

走訪下來,筆者認為,佳兆業在城市更新上的優勢可以歸納為以下幾點:

首先,佳兆業在選取舊改項目上眼光非常獨到。以未來城項目為例,公司早在2014年即拿下了這塊原為眼鏡廠的工業用地。隨著2016年深圳"東進戰略"的提出,該地塊周邊最終被規劃為深圳東部發展的核心地帶,并且在一街之隔的位置還將建設約700米高的高樓,同時周邊還聚合了多維交通樞紐、國際大學城、國際大運場館等優質資源。這樣一塊普通的工業用地到最后在這樣的偶然和必然中成為了購房者眼中的香餑餑,引發了市場的搶購熱潮,而佳兆業無疑也將在這其中受益匪淺。

另外再觀之鹽田項目,同樣的道理,作為地處鹽田區產業和人口規模均占該區半壁江山位置的項目,其地理優勢明顯,項目還坐擁了鹽田背山面海的稀缺資源優勢,無論是當下還是將來都將有著極強的吸引力。

其次,佳兆業擅長于操盤大型綜合項目。公司圍繞住宅豐富和完善周邊配套設施,致力于打造成集住宅、商業、公寓、辦公于一體的城市綜合體。在這一過程中,佳兆業不僅極大的滿足了業主們高品質的生活需求,同時也有力的提升了項目的價值,實現了公司多元化業態發展路徑。

最后,深有體會的一點是,佳兆業項目在深圳的口碑很好。從與看盤的客戶的交流中,我們留意到很多人都是沖著佳兆業的高品質住宅而來。另外,公司在舊改這一塊深耕多年獨具優勢,無論是與有關部門的關系,還是在舊改過程中與多方利益關聯方的談判等,佳兆業都積累了豐富的經驗,并且能夠快速的推動項目的落地。從調研中與相關人員的交談來看,公司多年在深圳舊改市場的經營可謂是名利雙收,不得不讓人服氣。

基本面:底子厚 價值逐步釋放

以上是圍繞實地探訪進行的概括,相信各位對佳兆業的實力應該有了進一步的了解。接下來不妨透過更多的數據來看看公司的價值所在。

佳兆業舊改潛力強勁。佳兆業在市場素有"舊改之王"的稱號。從公司的舊改規模來看,這個稱號名副其實。公司目前舊改項目在全國范圍內總占地面積近2700萬平米。而這其中深圳舊改項目占比最大,占地面積多達到近一千萬平米,占比37%(見圖四)。其次廣州、中山亦有較高儲備,分別達近600萬和700 萬平米的水平,而三個地方共計算下來預估的貨值更是超過了萬億元。此外惠州、珠海、上海等城市也有舊改項目儲備。

圖四:佳兆業舊改資源

來源:安信國際

隨著公司在舊改領域的持續耕耘,公司舊改項目集中供貨供地期已經到來,而這其中尤以深圳表現最為明顯。從今年公司的推盤情況看,四大舊改項目(包括深圳佳兆業城市廣場、深圳佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場以及鹽田佳兆業城市廣場)就相繼進入供貨階段。從公司計劃來看,下半年佳兆業在深圳主力在售舊改項目預計整體貨值將達到437 億元(見圖五),充足的貨源無疑給了公司今年業績增長提供了較大的保障。

圖五:佳兆業舊改項目收獲期已到

來源:公司業績演示文件

佳兆業強大的城市更新項目孵化能力實屬行業典范。根據公司2017年中期業績的披露,其城市更新已落成和在建項目的建筑面積超過500萬平方米,大部分都是深圳的項目,成功孵化的舊改項目地反映了佳兆業舊改專家的實力。投行安信國際在報告中指出,佳兆業龐大的舊改項目規模為公司帶來了優質而低成本的土儲,將會支持公司未來的增長。

單從舊改規模角度來看,公司是當之無愧的"舊改之王",而從舊改區域分布來看,公司在大灣區的舊改體量可謂雄厚。回溯歷史,我們可以發現佳兆業能夠獲此殊榮,也正是其從一開始即在珠三角地區扎根于這一核心業務,參與到珠三角城市群的舊城、舊村、舊工業區、爛尾樓等在內的城市更新項目,最終在成功分享城市化進程紅利的同時,也實現了自身的飛躍。

深耕大灣區,擁抱百年發展大機遇。如今隨著粵港澳大灣區概念的提出,昔日的珠三角城市群也開始面臨全新的發展機會。對于佳兆業而言,公司在這一區域深耕多年,積累了豐富的土儲和舊改資源,可以說是走到了房地產的最優賽道里,并有望因此而迎來新一輪的業績騰飛。

用數字來看公司的土儲部分,粵港澳大灣區對佳兆業的重要性不言而喻。除卻上面提到的舊改內容部分,公司總土儲2200萬平米中,位于大灣區土儲的比重就高達57%,即1261萬平米。如若以貨值方面來看,公司土地儲備總貨值將近3800億元,其中大灣區的土地儲備就接近2500億元。

圖六:佳兆業土儲分布

來源:公司業績演示文件

公司已經與粵港澳大灣區的區域發展高度綁定在一塊,未來隨著大灣區經濟的騰飛和城市化進程不斷邁向縱深,相信佳兆業的經營表現勢必也將帶給我們更多的期待。

總結

佳兆業豐厚的土儲和舊改資源為其后續發展來的增長提供了可持續的能量,尤其是在核心城市龐大的舊改規模給了公司成本較低的土儲,這將有力的提振公司未來的盈利水平,成為佳兆業中長期增長的核心動力所在。

佳兆業從起家至今,借助時代的紅利與機遇,實現了層層飛躍,如今再度趕上大灣區發展的大勢,有望實現新一輪的成長。隨著一座座佳兆業的超級大盤在大灣區內拔地而起,公司的未來必然也將充滿期待。

資本市場已經為佳兆業投下了信心的一票。今年3月及5月,公司分別獲納入恒生綜合大中型股指數和滬深港通大灣區指數;5月,公司獲內地評級機構中誠信給予"AA+"評級。今年以來,包括國信證券、安信國際及東北證券等知名券商紛紛給予了佳兆業"買入"和"增持"評級,反映資本市場機構持續強化的信心。

佳兆業顯然已經練就了其獨到的致勝法則,作為投資者,押注能看準歷史大勢的公司往往更能贏得投資收益的突圍。從這點而言,佳兆業值得我們高度關注。

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